アパート経営をされているオーナー様にとって、大きな悩みのひとつが「空室」ではないでしょうか。
「以前より入居者が決まりにくくなった」
「近くに新しいアパートが増えた」
「家賃を下げないと入居してもらえない？」
「築年数が経って、建物が古く見える…」
そんなお悩みを抱えているオーナー様もいらっしゃると思います。
空室対策というと、
「家賃を下げる」
「室内をリフォームする」
といった方法を思い浮かべる方も多いでしょう。
もちろん、それらも選択肢のひとつです。
しかし、意外と見落とされやすいのが、
「建物の第一印象」
です。
入居希望者が物件を見に来たとき、室内を見るより先に目に入るのはアパートの外観。
今回は株式会社 光が、アパートオーナー様に向けて「空室対策と建物の外観」について解説します。
【入居希望者は「部屋を見る前」に建物を見ている】
賃貸物件を探すとき、多くの方は、
・家賃
・間取り
・立地
・築年数
・設備
などを比較します。
しかし、実際に現地へ内覧に行くと、
「思っていたよりきれい！」
反対に、
「写真より古く感じる…」
ということがあります。
その違いを生み出すもののひとつが、建物の外観や共用部分です。
外壁が色あせている。
鉄骨階段にサビが目立つ。
廊下が汚れている。
軒天にシミがある。
こうした部分が目に入ると、建物全体が実際の築年数以上に古く感じられてしまうことがあります。
だからこそ、空室対策を考えるときは室内だけではなく、
「入居希望者から建物全体がどう見えているか」
という視点も大切です。
【空室だからといって、すぐ家賃を下げる？】
なかなか入居者が決まらないと、
「家賃を下げようか…」
と考えるオーナー様も多いと思います。
しかし、一度家賃を下げれば、その後の賃料収入にも影響します。
例えば月3,000円家賃を下げると、
3,000円 × 12か月 ＝ 年間36,000円。
1室だけなら年間36,000円ですが、複数室で同様の値下げを行えば影響はさらに大きくなります。
もちろん、周辺相場とのバランスから家賃の見直しが必要な場合もあります。
ただ、
「空室だから、とりあえず値下げ」
だけではなく、まず物件自体に改善できる部分がないか確認してみることも大切です。
【空室対策① 外壁の印象を変える】
アパートの外観で最も大きな面積を占めるのが「外壁」です。
そのため、外壁の色が変わるだけでも建物全体の印象は大きく変わります。
例えば、
ベージュ・アイボリー系
→ 明るく柔らかな印象
グレー・グレージュ系
→ 落ち着いた現代的な印象
ホワイト × チャコール
→ シンプルでモダンな印象
など、配色によって雰囲気を変えることができます。
外壁塗装は建物を保護するためのメンテナンスですが、同時に、
「物件のイメージチェンジ」
ができるタイミングでもあります。
せっかく塗り替えるのであれば、ただ以前と同じ色に戻すのではなく、入居者層を考えたカラーを検討するのもひとつの方法です。
【空室対策② 鉄骨階段・手すりのサビをチェック】
アパートで特にチェックしていただきたいのが、
「鉄骨階段」と「手すり」です。
外壁が比較的きれいでも、階段や手すりにサビが目立っていると、一気に古い印象になってしまうことがあります。
また、鉄部の塗装には美観だけでなく、サビや腐食の進行を抑える役割もあります。
・塗膜が剥がれている
・赤いサビが出ている
・階段の裏側に腐食がある
などの症状がないか確認してみましょう。
入居希望者が毎日使用する場所だからこそ、見た目だけでなく安全面からも定期的な確認が重要です。
【空室対策③ 共用廊下・玄関まわり】
内覧時に意外と見られているのが「共用部分」です。
例えば、
・共用廊下
・階段
・エントランス
・玄関ドア
・集合ポスト
・軒天
・照明まわり
などです。
部屋がどれだけきれいでも、
「そこへ行くまでの共用部分が暗い・汚い」
となると、物件全体の印象が下がってしまうことがあります。
大規模なリフォームをしなくても、
「汚れている部分をきれいにする」
「塗装が剥がれた部分を補修する」
「サビた鉄部を塗り直す」
など、小さな改善でも印象が変わることがあります。
【空室対策④ ターゲットを決めて外観を考える】
アパートの外観を考えるときにおすすめなのが、
「誰に住んでもらいたいか？」
を考えることです。
例えば、
・単身者
・学生
・若い夫婦
・ファミリー
・女性の一人暮らし
など、物件によって想定する入居者は異なります。
若い世代を意識するなら、グレーやチャコールなどを使ったモダンな外観。
ファミリー層なら、ベージュやグレージュなどの柔らかく落ち着いた外観。
このように、ターゲットに合わせて色やデザインを考える方法もあります。
「自分が好きな色」だけでなく、
「入居してほしい人からどう見えるか」
という視点を持つことがポイントです。
【空室対策⑤ 写真映えする外観を意識する】
現在の賃貸物件探しでは、インターネット上の物件写真が非常に重要です。
入居希望者は、複数の物件をスマートフォンなどで比較します。
そのとき、
「なんとなく古そう…」
と思われれば、詳細ページを見てもらえなかったり、内覧候補から外れたりする可能性があります。
反対に、
「外観がおしゃれ」
「きれいに管理されていそう」
という第一印象を持ってもらえれば、物件に興味を持つきっかけになります。
外壁塗装や共用部の改修を行った際は、物件情報に掲載している外観写真も新しく撮影してもらいましょう。
せっかく外観をきれいにしても、賃貸サイトの写真が改修前のままではもったいありません。
【「古いアパート」＝選ばれない、ではありません】
築年数が経っているからといって、必ずしも入居者から選ばれないわけではありません。
築年数そのものを新しくすることはできませんが、
「きちんと手入れされている建物」
という印象をつくることはできます。
同じ築年数でも、
外壁が色あせ、鉄部にサビがある建物と、
外壁や共用部分がきれいに維持されている建物。
内覧時に受ける印象は変わります。
築年数を隠すのではなく、
「築年数は経っていても、きちんと管理されている」
と思ってもらえる物件を目指すことが大切です。
【空室対策と同時に「建物の資産価値」も考える】
外壁・屋根・鉄部・防水などのメンテナンスは、入居者への印象を良くするためだけに行うものではありません。
アパートそのものを長く維持していくためにも必要です。
劣化を長期間放置すると、状態によっては塗装だけでは対応できず、補修範囲が大きくなる場合があります。
アパートはオーナー様にとって大切な資産です。
「空室を減らすための見た目」
だけではなく、
「建物を長く維持するためのメンテナンス」
という両方の視点から考えることが重要です。
【全部を一度に改修する必要はありません】
「空室対策のために建物全部をリフォームしないといけないの？」
というと、そうとは限りません。
まずは建物を確認して、
・どこが一番古く見えるのか
・どこに劣化があるのか
・どこを改善すると印象が変わるのか
を考えます。
例えば、
外壁はまだ大丈夫
→ 鉄骨階段だけ塗装
外壁の色あせが目立つ
→ 外壁塗装を検討
共用廊下が暗い
→ 壁・天井などを明るくする
屋上や廊下の防水が劣化
→ 防水工事を優先
というように、物件の状態や予算に合わせて優先順位をつけることができます。
【アパートオーナー様へ｜こんなお悩みありませんか？】
□ 空室がなかなか埋まらない
□ 築年数が経って古く見える
□ 外壁の色あせが気になる
□ 鉄骨階段のサビが目立つ
□ 共用部分をきれいにしたい
□ 外観を今っぽくしたい
□ 建物の資産価値を維持したい
□ どこから修繕すればいいか分からない
ひとつでも当てはまる場合は、一度建物全体を「入居希望者の目線」で見てみることをおすすめします。
【那珂川市・春日市・福岡市南区・太宰府市・大野城市のアパートオーナー様へ】
株式会社 光では、那珂川市・春日市・福岡市南区・太宰府市・大野城市を中心に、アパート・マンションを含む建物の塗装・防水工事などに対応しています。
「空室対策として外観を変えたい」
「鉄骨階段のサビが気になる」
「建物全体を塗装するといくら？」
「予算の中で優先すべき場所を相談したい」
など、アパートの外装メンテナンスについてもお気軽にご相談ください。
ただ塗り替えるだけではなく、建物の状態やオーナー様のご希望を確認しながら施工をご提案いたします。
【まとめ｜空室対策は「家賃」だけではない！】
アパートの空室対策というと、
「家賃を下げる」
「室内設備を新しくする」
ことに目が向きがちです。
しかし、入居希望者が最初に目にするのは「建物の外観」です。
外壁・鉄骨階段・手すり・共用廊下などをきれいに維持することで、
「古い物件」
ではなく、
「きちんと管理されている物件」
という印象につなげることができます。
大切なのは、何でも新しくすることではありません。
物件の状態を確認して、
「どこを改善すれば印象が変わるのか」
優先順位を考えることです。
空室問題と建物のメンテナンスでお悩みのオーナー様は、株式会社 光までお気軽にご相談ください。
