マンションやアパートを管理していると、避けて通れないのが「原状回復工事」です。
退去後の室内を確認して、
「壁の汚れが目立つ」
「建具や枠の塗装が剥がれている」
「次の入居募集まで時間がない」
「どこまで補修すればいいのか分からない」
と悩まれるオーナー様や不動産管理会社様も多いのではないでしょうか。
原状回復ではクロスや床の張り替えだけでなく、状態によって塗装工事が必要になることもあります。
そして、賃貸物件では「きれいに仕上げる」だけでなく、
・工期
・費用
・他業種との連携
・次の入居募集への影響
・継続的なメンテナンス
まで考えて施工することが重要です。
今回は、不動産会社様・管理会社様・マンション・アパートオーナー様に向けて、原状回復における塗装工事と、塗装業者を選ぶ際のポイントをご紹介します。
【そもそも原状回復工事とは？】
原状回復工事とは、賃貸住宅の退去後などに、必要な修繕や清掃を行う工事です。
室内では、
・クロス
・床
・天井
・建具
・木部
・鉄部
・設備
・クリーニング
など、さまざまな箇所を確認します。
ここで注意したいのが、
「原状回復＝すべて新品に戻すこと」
ではないという点です。
経年変化や通常損耗、入居者様の故意・過失による損傷などによって考え方が異なるため、賃貸借契約の内容なども踏まえて判断する必要があります。
【原状回復で塗装が必要になる場所】
マンション・アパートの原状回復では、さまざまな場所で塗装工事が必要になることがあります。
例えば、
・天井
・室内壁
・木枠
・窓枠
・ドアや建具
・巾木
・鉄部
・玄関まわり
・共用部
などです。
すべてを交換するのではなく、既存部分の状態によっては塗装で仕上げ直すという方法もあります。
大切なのは、
「交換した方がいいのか？」
「補修して塗装できるのか？」
を状態に合わせて判断することです。
【原状回復で塗装業者選びが重要な理由】
賃貸物件の原状回復は、一般住宅のリフォームとは少し事情が異なります。
特に重要なのが「時間」です。
退去してから次の入居までの空室期間が長くなれば、その期間は家賃収入が発生しません。
そのため、
「できるだけ早く次の募集を始めたい」
というオーナー様・管理会社様も多いでしょう。
だからといって、スピードだけを優先して施工品質を落としてしまっては意味がありません。
原状回復では、
「スピード × 仕上がり × 現場対応」
のバランスが重要です。
【塗装業者選びのポイント① 対応の速さ】
原状回復では、
退去
↓
現地確認
↓
見積もり
↓
工事
↓
確認
↓
入居募集・引き渡し
という流れがあります。
塗装工事だけが遅れてしまえば、他の工程にも影響する可能性があります。
そのため塗装業者を選ぶ際は、
「連絡が取れる」
「見積もりや回答がスムーズ」
「工程について相談できる」
といった対応力も確認しておきたいポイントです。
【塗装業者選びのポイント② 見積もり内容が分かりやすい】
価格だけで業者を比較するのはおすすめできません。
例えば同じ「塗装工事一式」でも、
・施工範囲
・下地処理
・塗装回数
・使用材料
・養生
・補修内容
などが違えば、金額も変わります。
特に複数物件を管理する不動産会社様・オーナー様の場合、毎回内容が曖昧では管理が大変になります。
「何を・どこまで・どのように施工するのか」
が分かる見積もりになっているか確認しましょう。
【塗装業者選びのポイント③ 下地処理まで確認する】
塗装は、上からきれいな色を塗れば終わりではありません。
既存の状態に合わせた下地処理が重要です。
例えば、
・汚れ
・剥がれ
・ひび割れ
・サビ
・旧塗膜の浮き
などがある状態で、そのまま塗装しても良い仕上がりにはつながりません。
完成すると見えにくくなる部分だからこそ、どのような下地処理を行うのか確認することが大切です。
【塗装業者選びのポイント④ 他業種と連携できる】
原状回復では、塗装業者だけが施工するとは限りません。
・クロス
・床
・設備
・電気
・大工
・クリーニング
など、複数の業者が入ることがあります。
そこで重要なのが工程の連携です。
前後の作業を考えずに施工すると、せっかく仕上げた部分を汚したり、工事をやり直したりする原因になることがあります。
塗装業者にも、現場全体を考えて動ける対応力が求められます。
【塗装業者選びのポイント⑤ 報告・連絡・相談】
不動産会社様やオーナー様が、すべての現場に付きっきりになることは難しいと思います。
だからこそ、
「現場がどうなっているのか」
を共有できる業者であることが重要です。
施工中に想定外の劣化を発見した場合も、勝手に工事を進めるのではなく、
「この部分がこのような状態です」
「追加でこの補修が必要になる可能性があります」
など、事前に相談・共有できることが安心につながります。
【塗装業者選びのポイント⑥ 継続して相談できるか】
マンション・アパート経営では、一度工事をしたら終わりではありません。
別の部屋が退去したり、共用部の塗装が必要になったり、外壁・屋根・防水のメンテナンス時期を迎えたりします。
そのため、
「今回の原状回復だけを依頼できる業者」
ではなく、
「建物について継続して相談できる業者」
という視点で選ぶのも一つの方法です。
【原状回復だけではなく建物全体を見ることも大切】
退去後の室内をきれいにしても、建物の外観が大きく劣化していると、物件全体の印象に影響する場合があります。
例えば、
・外壁の色あせ
・外壁の汚れ
・鉄部のサビ
・共用廊下の劣化
・階段の塗膜剥がれ
・シーリングの劣化
などです。
マンション・アパートでは「室内」と「共用部・外装」の両方を計画的にメンテナンスすることが大切です。
【空室対策として外観を見直すという考え方】
入居希望者が物件を見る際、最初に目にするのは室内とは限りません。
建物の外観やエントランス、階段、廊下なども物件の第一印象をつくります。
もちろん、塗装をすれば必ず空室が解消するわけではありません。
しかし、
「古く見える」
「暗く感じる」
「管理されていないように見える」
といった印象がある場合、塗装や補修によって外観を整えることは、物件の印象改善につながる可能性があります。
【株式会社 光では原状回復から外装メンテナンスまでご相談いただけます】
株式会社 光では、マンション・アパートなどの塗装工事についてご相談を承っています。
原状回復に伴う塗装だけでなく、
・室内塗装
・共用部塗装
・鉄部塗装
・外壁塗装
・屋根塗装
・防水工事
・雨漏りに関するご相談
など、建物の状態に応じて幅広くご相談いただけます。
「退去後の部屋を塗装してほしい」
「共用階段のサビが気になる」
「外壁もそろそろメンテナンスしたい」
「複数の物件について相談したい」
「継続して依頼できる塗装業者を探している」
といったご相談もお問い合わせください。
【那珂川市・春日市・福岡市南区・太宰府市・大野城市の不動産会社様・オーナー様へ】
株式会社 光では、那珂川市・春日市・福岡市南区・太宰府市・大野城市を中心に、塗装・防水など建物のメンテナンスに関するご相談を承っています。
マンション・アパートの原状回復をはじめ、共用部や外壁など、
「この部分は塗装で直せる？」
「交換と塗装、どちらがいい？」
「今後の修繕もまとめて相談したい」
という段階からでもご相談ください。
【まとめ｜マンション・アパートの原状回復は塗装業者選びも重要】
原状回復工事では、仕上がりや価格だけでなく、
・対応の速さ
・見積もりの分かりやすさ
・適切な下地処理
・工程管理
・他業種との連携
・報告、連絡、相談
・継続的な対応力
なども塗装業者選びの重要なポイントです。
特にマンション・アパートを継続的に管理していく場合は、原状回復だけでなく、共用部・外壁・防水なども含めて建物全体を相談できる業者を確保しておくと、今後のメンテナンスも進めやすくなります。
マンション・アパートの原状回復や塗装業者をお探しの不動産会社様・オーナー様は、株式会社 光へお気軽にご相談ください。
