マンション・ビル・倉庫などの建物を所有していると、
「できるだけ長く良い状態で維持したい」
「建物の資産価値を落としたくない」
「将来の修繕費をできるだけ抑えたい」
と考えるオーナー様も多いのではないでしょうか。
建物は、完成した瞬間から少しずつ経年変化していきます。
特に外壁や屋根・屋上、鉄部などは、
・紫外線
・雨
・風
・湿気
・気温変化
などの影響を受け続けています。
そこで重要になるのが「建物をどう維持管理していくか」です。
マンション・ビル・倉庫の資産価値を考えるうえでは、単に古くなったら修理するのではなく、劣化状況を確認しながら計画的に塗装・防水・補修などを行っていくことが大切です。
今回は、建物の資産価値という視点から、塗装会社が考えるメンテナンスのポイントをご紹介します。
【そもそも建物の「資産価値」とは？】
建物の資産価値は、外観のきれいさだけで決まるものではありません。
立地や築年数、建物の構造、設備、用途、市場環境など、さまざまな要素によって評価されます。
その中で、オーナー様が取り組めることのひとつが「適切な維持管理」です。
例えば同じ築年数でも、
「定期的に点検・修繕されている建物」
と、
「劣化を長期間放置している建物」
では、建物の状態に差が生じる可能性があります。
つまり、資産価値を考えるうえでは、
「古くなってから直す」
だけではなく、
「良い状態をできるだけ長く維持する」
という考え方が重要です。
【ポイント① 外観は建物の第一印象を左右する】
マンション・ビル・倉庫で意外と重要なのが「外からどう見えるか」です。
例えば、
・外壁の色あせ
・黒ずみや汚れ
・塗膜の剥がれ
・鉄部のサビ
・シーリングの劣化
・ひび割れ
などが目立つと、実際の築年数以上に古い印象を与えてしまうことがあります。
特にマンションやテナントビルでは、入居希望者や利用者が最初に見るのは建物の外観です。
倉庫でも、取引先や従業員などから見た企業・施設の印象につながることがあります。
塗装によって外観を整えることは、美観を維持するだけでなく、建物をきちんと管理していることを伝える一つの要素になります。
【ポイント② 塗装は「見た目」だけの工事ではない】
外壁塗装というと、
「建物の色をきれいにする工事」
というイメージが強いかもしれません。
しかし、塗膜には外壁などの下地を紫外線や雨などから保護する役割もあります。
塗膜の劣化を長期間放置すると、下地まで劣化が進行する場合があります。
そのため、
「汚くなったから塗る」
という考え方だけではなく、
「建物を保護するために塗る」
という視点も大切です。
【ポイント③ 防水の劣化を放置しない】
マンション・ビルでは、屋上やバルコニー、共用廊下などに防水施工が行われていることがあります。
倉庫でも屋根や各取り合い部分などから雨水が侵入するケースがあります。
防水層やシーリングなどが劣化すると、雨水が建物内部へ侵入する原因になることがあります。
雨漏りは、
「水が落ちてきたところだけ直せばいい」
とは限りません。
水の侵入箇所と室内に症状が現れる場所が異なることもあるため、まず原因を確認することが重要です。
建物の資産価値を守るためにも、塗装だけでなく「水を建物内部へ入れない」という視点を持つことが大切です。
【ポイント④ 小さな劣化を放置しない】
建物のメンテナンスで重要なのが「早めに気付くこと」です。
例えば、
・小さなひび割れ
・シーリングの割れ
・塗膜の浮き
・鉄部の小さなサビ
・防水層の劣化
など。
小さな症状だからと長期間放置すると、劣化範囲が広がり、より大きな補修が必要になる場合があります。
だからこそ、
「壊れたら直す」
ではなく、
「定期的に状態を確認する」
ことが重要です。
【ポイント⑤ 鉄部のサビは早めの対応を】
マンション・ビル・倉庫では、
・鉄骨階段
・手すり
・扉
・シャッター
・鉄骨
・その他金属部分
など、多くの鉄部が使用されています。
鉄部は塗膜によって保護されていますが、塗膜が劣化するとサビが発生することがあります。
サビが進行すると腐食が広がり、塗装だけでは対応できなくなる場合もあります。
塗膜の剥がれやサビが確認できた段階で状態を確認し、必要なケレン・下地処理・塗装を行うことが大切です。
【ポイント⑥ マンションは「入居者から見た印象」も考える】
賃貸マンションでは、建物の状態はオーナー様だけの問題ではありません。
入居を検討している方が、
「ここに住みたい」
と思える建物であることも重要です。
外壁だけでなく、
・エントランス
・共用廊下
・階段
・手すり
・玄関まわり
なども物件の印象を左右します。
もちろん、塗装をしただけで入居率が上がるとは限りません。
しかし、外観や共用部を適切に維持することは、物件の印象を整える一つの方法です。
【ポイント⑦ ビルはテナントから見た印象も重要】
オフィスビルやテナントビルでは、
「その建物に会社や店舗を構えたいと思えるか」
という視点もあります。
外壁が著しく汚れていたり、鉄部がサビていたりすると、建物全体が古く管理されていない印象を与える可能性があります。
外壁・共用部などを計画的にメンテナンスし、清潔感のある状態を維持することも建物管理の重要なポイントです。
【ポイント⑧ 倉庫は「機能を維持する」という視点を】
倉庫の場合、マンションやビルとは少し考え方が変わります。
もちろん外観も重要ですが、それ以上に、
「建物として問題なく使用できる状態を維持する」
ことが重要です。
例えば雨漏りが発生すると、保管している商品・材料・設備などに影響を与える可能性があります。
また鉄骨部分のサビや屋根・外壁の劣化なども、長期間放置するべきではありません。
倉庫では、
「見た目をきれいにするための塗装」
だけではなく、
「事業で使う建物を維持するためのメンテナンス」
という視点が大切です。
【ポイント⑨ 修繕は長期的な視点で考える】
建物のメンテナンスで、
「とにかく今回の工事費を安くしたい」
と考えるのは自然なことです。
しかし、マンション・ビル・倉庫などの大きな建物では、足場などの仮設費用が必要になるケースもあります。
例えば数年おきに別々の工事を行うより、
・外壁塗装
・鉄部塗装
・シーリング
・防水
などを建物の状態に合わせて計画することで、工事を効率化できる場合があります。
大切なのは、
「今回いくらかかるか」
だけではなく、
「今後10年、20年、この建物をどう維持するか」
という視点です。
【「高い塗料＝資産価値が上がる」とは限りません】
ここは非常に重要です。
資産価値を考えるからといって、
「一番高価な塗料を使えばいい」
というわけではありません。
建物によって、
・外壁材
・既存塗膜
・劣化状況
・立地環境
・建物用途
・今後の修繕計画
・予算
などは異なります。
必要以上に高価な仕様にするのではなく、その建物に合った施工内容を検討することが重要です。
塗料の価格だけで判断せず、下地処理・補修・防水なども含めて建物全体で考えましょう。
【資産価値を考えるなら「塗る前の状態確認」が重要】
塗装工事で重要なのは、実は塗料を選ぶ前です。
まず、
「現在、建物がどのような状態なのか？」
を確認する必要があります。
外壁は塗装だけでいいのか。
ひび割れ補修が必要なのか。
シーリングは劣化していないか。
鉄部にサビはないか。
屋上防水は大丈夫か。
雨漏りの兆候はないか。
こうした部分を確認したうえで、必要なメンテナンスを考えていきます。
【株式会社 光ではマンション・ビル・倉庫の塗装・防水に対応】
株式会社 光では、
・マンション
・アパート
・ビル
・店舗
・倉庫
・各種施設
などの塗装・防水工事についてご相談いただけます。
対応内容も、
・外壁塗装
・屋根塗装
・鉄部塗装
・各種塗装工事
・防水工事
・雨漏りに関する調査、対応
など、建物の状態に応じてご相談ください。
【那珂川市・春日市・福岡市南区・太宰府市・大野城市のオーナー様へ】
株式会社 光では、那珂川市・春日市・福岡市南区・太宰府市・大野城市を中心に、マンション・ビル・倉庫などの塗装・防水工事についてご相談を承っています。
「建物が古く見えるようになってきた」
「外壁の劣化が気になる」
「鉄骨にサビが出ている」
「屋上防水をいつ施工したか分からない」
「雨漏りが発生している」
「今後の修繕について相談したい」
このような段階でもお気軽にご相談ください。
【まとめ｜資産価値を高める第一歩は「適切な維持管理」】
マンション・ビル・倉庫の資産価値を考えるうえで重要なのは、
「高価な工事をすること」
ではありません。
現在の建物の状態を把握し、必要なタイミングで必要なメンテナンスを行うことです。
外観を整える。
外壁を保護する。
鉄部のサビを抑える。
防水性能を維持する。
雨漏りにつながる劣化を早めに発見する。
こうした一つひとつの積み重ねが、大切な建物を長く使用していくことにつながります。
マンション・ビル・倉庫の資産価値を意識した塗装・防水・メンテナンスをご検討のオーナー様、不動産会社様、管理会社様は株式会社 光へお気軽にご相談ください。
